房地产板块最新观点:“稳地价、稳房价、稳预期”应是双边区间管理 对房地产的短效和长效政策或均可预期

2020-03-03 15:33| 发布者:搜客宝| 查看: |

  摘要:短期多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险,更体现“稳地价、稳房价、稳预期”是双边区间管理;展望全年,“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大框架是不会变的,因城施策或会有更多行政退出手段,天眼查客服电话400 爱客搜客宝要收费吗,政策波动性将会显著下降;我们认为在短期出台的一些对冲政策之外,是否会加速托底市场的长效机制出台也是可以展望的,包括近几年呼声较大的针对租赁市场以及基础设施的REITs 以及老旧小区改造等;“现金流”选股的逻辑非但没有发生变化,反而被强化:现金流角度寻找“好公司”,核心在于无息负债驱动的“高质量周转”和不囤地不拿地王造就的“利差创造能力”,配置上需规避有“缩表”

      压力的公司,配置三类好公司。

    一、短期多地政府出台房地产支持政策以对冲疫情带来的风险,更体现“稳地价、稳房价、稳预期”是双边区间管理

      疫情下,短期多个地方政府针对疫情出台了对房地产的对冲机制(超市场预期),例如嘉兴、湖州、天津等地可以对土地出让金延期缴纳;南京、南昌等地允许开发商延长交地、开竣工时间;安徽及江西房地产商会提议阶段性放松限购、降低首付比例;上海也在大幅出让土地。

      其中多数政策主要对房地产开发企业进行支持,土地出让金延期交付可有效缓解房企现金流压力,延长交地、开竣工时间也可使房企更妥当地安排周转计划,而适度放松限购买、降低首付比例更不言而喻。2 月以来也已出台了多项政策以保证流动性合理充裕,地方政府对房地产近期的一些政策更体现“稳地价、稳房价、稳预期”是双边区间管理。

    二、展望全年,“房住不炒”、“稳地价,稳房价,稳预期”的大框架是不会变的,因城施策或会有更多行政退出手段,政策波动性将会显著下降我们此前发布报告,通过复盘过去的政策展望今年,大致总结为:

      1、今年即便在疫情的冲击下,“房住不炒”,“稳地价,稳房价,稳预期”

      的大框架还是不会变的,但“因城施策”具备超市场预期的可能,一方面,经济下行压力促使地方政府因城施策改善的动力加大,另外一方面,房价上涨的“硬约束”阻力或不大,源于今年房价更多的或是存在下行压力而不是上涨压力。

      2、去年部分地区政策季度间变化较大,持续性不够,并不利于市场预期的稳定,认为今年因城施策或会有更多行政退出手段,统筹性增强,波动性将会显著下降,不但利于板块估值修复,稳定的政策环境也是地方政府和房企所需要的

    三、从长效机制角度看,03 年非典后,中国台湾和香港地区几乎同时在7 月推出了REITs,一定程度上起到了市场信心压舱石的作用;结合欧美经验,系统性和周期冲击下通常也会加快一些长效机制的出台。我们认为在短期出台的一些对冲政策之外,是否会加速托底市场的长效机制出台也是可以展望的,包括近几年呼声较大的针对租赁市场以及基础设施的REITs 以及老旧小区改造等

      短期机制之外,我们也可以展望下是否会有长效机制出台。2 月16 日财政部部长刘昆提及“坚持‘房住不炒’的定位,落实房地产长效管理机制,深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作,推动完善基本住房保障体系”;北京金融资产交易所年初已发布“关于发布北京金融资产交易所住房租赁企业股权交易服务配套制度的通知”及配套文件;2018 年证监会、住建部提出试点发行“房地产投资信托基金(REITs)”, 2019 年初上交所提及公募REITs 试点,2020 年初证监会在2020 年系统工作会议上提出推动基础设施REITs 的试点,近几年REITs 推进步伐进一步加快。我们认为针对租赁、基础设施的REITs 存在加快的可能,同时,老旧小区改造有望今年加速。

    四、“现金流”选股的逻辑非但没有发生变化,反而被强化:现金流角度寻找“好公司”,核心在于无息负债驱动的“高质量周转”和不囤地不拿地王造就的“利差创造能力”“造血”能力强的房企大概率会胜出,表现为既增收又增利,而靠周期弹性赚账面钱的模式在此后或面临着持续的被动或主动缩表的压力。

      投资建议:配置上需规避有“缩表”压力的公司,选取高质量周转标的(=非囤地模式+无息负债驱动):“造血能力”强的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】;边际改善型【金地集团】【华夏幸福】等;资源型公司仍可获取稳健回报,关注【华侨城A】等;精选“高质量杠杆”的弹性品种;(限制名单调出)。

      风险提示:短期调控政策收紧超预期,利率改善不及预期,重点公司基本面下滑大幅超预期。

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